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[김윤재 칼럼] 전세사기 근절을 위한 실효적 해결 방안‘전세 보증금 비율 상한제’의 필요와 방향 
  • 시사코리아저널
  • 승인 2023.05.03 00:57
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김윤재 /도시발전전략연구원 원장 

전국적인 이슈가 되고 있는 ‘전세사기’ 해법에 대한 방향은 두 가지이다. 
하나는 현재의 피해자를 구제하는 것과 다른 하나는 미래의 피해자가 나오지 않게 제도를 보완하는 것이다. 
현재의 피해자를 구제방법은 이론적으로는 재산적 손해를 국가가 대신 부담해 주는 것과 가해자에 대한 엄정한 처벌을 신속히 집행하는 것이다. 

현재의 피해자 구제를 위한 지금까지의 정부의 대책은 이번에도 사후약방문(死後藥方文)이라는 느낌을 지울 수가 없다. 
현 정부가 국정의 지휘권을 넘겨받게 된 가장 원인은 지난 정부의 부동산 정책의 실패 때문이라는 것을 모르는 국민은 거의 없을 정도인데 또 다시 부동산 문제로 국민들의 시름을 들게 하였다.

# 전세사기 문제와 단편적인 대책들 

언론 보도를 통해 현재까지 거론된 전세사기 대책에 대한 정책내용을 열거하면, ‘전세사기 피해 종합금융지원센터 설치’, ‘전세사기 피해자에 저금리 대환대출’, 특별법 제정을 통한 ‘전세사기 피해자의 경매주택 우선 매수권’ 등 정도이고 나머지는 백가쟁명식의 제안수준이다. 
정책수립 과정에서 가장 아쉬운 부분은 빠른 대안마련 속도에 비해 근본적인 해결을 위한 내용이 빠져있다는 점이다. 

아마도 현행 법률과 제도의 틀 안에서 문제해결 방안을 마련하려고 하니 스스로의 한계에 부딪쳤다는 생각도 든다. 

결론적으로 정부의 대책은 국민들이 이목을 집중시키는 효과와 피해자들에게 다소의 위안이 될지는 모르겠지만, 미래의 피해자를 예방하는 측면에서는 큰 허점을 남겼다. 

작년 12월경에 뉴스를 통해 알려진 ‘빌라왕’ 에 이어 ‘건축왕’ 전세사기는 앞으로도 근본적인 대책이 없다면 계속 이어질 수밖에 없다. 
이번 사태로 피해를 입은 청년들이 최우선적으로 바라는 것은 ‘피해의 구제’이지 ‘가해자의 엄벌’은 다음 순서라고 생각된다. 

가장 완벽한 ‘피해의 구제’는 ‘피해 가능성 제로화’를 실현하는 것이다. 
그래서 정부의 피해자 구제방안은 단편적인 것 보다는 근본적인 방법을 찾아야 한다고 본다. 
인천 ‘건축왕’의 피해자 한 분이 남긴 유서 내용인 ‘뭔가 나라는 제대로 된 대책도 없고...이게 계기가 돼서 더 좋은 빠른 대책이 나왔으면 좋겠다.’는 대목을 간과해서는 안 될 것 같다.

최우선변제 소액임차인의 범위 확대, 전세사기 목적 부동산 경매중단 등의 다른 제안들도 좋은 아이디어는 맞지만 이들 또한 지금의 전세 보증금 제도를 전제로 한 대안들이다. 
보증금 100%로 이루어진 전세제도를 보증금 비율을 가령 60∼70% 수준으로 강제로 상한을 두는 ‘전세 보증금 비율 상한제’를 조속히 도입할 것을 제안한다.  

언론의 머리기사에서는 전세사기 가해자들을 ‘전세사기 범죄자’라고 단정적으로 규정하고 있지만, 법치주의 형사사법 질서 속에서 ‘죄형법정주의’ 및 ‘무죄추정의 원칙’ 이 확립된 우리나라에서 가해자로 지목하고 있는 이들을 실제로 사기범으로 처벌할 수 있을지는 미지수이다. 
설사 처벌되더라도 가해자들의 끈질긴 불복절차까지 고려한다면 한참 훗날의 문제이고 그날까지 또 다른 새로운 피해자는 계속 생성될 수밖에 없을 것이고 피해자는 완벽한 보호 없이 대중들의 기억 속에서 잊혀 질 가능성이 매우 높을 것 같다. 

전세문제로 촉발한 ‘건축왕’ 또는 ‘빌라왕’의 주거권(전세보증금) 침해문제는 형태와 방법은 조금씩 다르지만 이번이 처음이 아니었다. 
역설적으로 임차인의 주거권을 보호하기 위해 제정된 주택임대차보호법령(이하 ‘주임법’ 이라고 함)에는 우리나라 ‘전세 흑역사’에 대한 내용이 함축되어 있다고 볼 수 있다. 

1981년 제정된 주택임대차보호법 제정이유는 “..(중략) 무주택국민의 주거생활의 안정을 보장하고 임차인의 불편을 해소함은 물론 그 임차권을  보호하여 안정된 임차생활을 영위할 수 있도록..(중략)”이라고 밝히고 있다. 
주택임대차를 규정하는 민법이 존재하고 있음에도 특별법인 주임법이 제정된 첫 번째 이유가 바로 ‘임대인의 무법행위’ 때문이었다. 
임차인의 입장에서 임차권 보호의 최우선 상대방은 임대인이었고 가장 어려운 존재였다. 

오늘날의 ‘건축왕’ 내지 ‘빌라왕’도 주임법이 작동함에도 불구하고 출현한 새로운 형태의 ‘무단 임대인’으로 볼 수 있다. 
단지 차이점이 있다면  ‘건축왕’ 내지 ‘빌라왕’은 임대인의 구색만을 갖춘 ‘껍데기 임대인’ 혹은 ‘가장 임대인’으로서 주임법과 우리의 주거거래 문화의 허점을 파악하고 사기행각을 벌였다는 점이다. 

주임법 제정의 두 번째 이유는 필자는 ‘임차인의 보증금 반환 보호’ 때문이라고 본다. 
여러 차례 언급된 얘기지만, 월세 대신 보증금이 100%인 전세 제도를 가지고 있는 나라는 이 지구상에 우리나라가 거의 유일하다.

지금의 전세 보증금 제도가 탄생하고 유지되는 이유에 대해서는 당시에는 그럴만한 배경과 필연적인 원인이 있었을 것이다. 
하지만 시대가 변화함에 따라 제도 또한 그에 걸 맞는 변화도 이루어져야 한다. 
허술해진 제도로 인해 피해자가 양산되고 이러한 현상이 되풀이 된다면 제도 자체를 정비하지 않은 것 자체가 범죄적 행위가 될 수도 있다. 

전세 보증금의 기능은 크게 두 가지로 정리할 수 있다. 
첫째, 월세수익을 대신하여 전세보증금을 활용하는 여러 가지 수익적 기능이다. 
월세 대신 거액의 보증금 수수를 통해 다른 수익활동의 자본적 기능을 하거나 임대인의 기존의 채무변제를 통한 이자부담 경감 등을 생각해 볼 수 있다. 

둘째, 임대 목적 주택의 손해 담보적 기능이다. 임대기간 만료 후 반환받게 되는 임차목적물인 주택에 대해 발생하는 손해에 대한 담보적 기능이다. 
이와 같은 보증금의 기능은 과거 신용과 자산이 부족한 시절에 높은 은행의 문턱을 넘지 못하여 자력적인 방법으로 고안한 사적 금융 수단으로 유효적절하게 자리를 잡을 수밖에 없었다. 

그러면 지금은 어떠한가? 과거와 비교할 때 우리는 지금 전혀 다른 금융환경에 살고 있다. 
그럼에도 전세 보증금 제도가 우리 사회에 아직까지 존재하는 이유는 아마도 또 다른 목적을 달성하는 데 필요한 수단의 유용성 때문일 것이다. 
즉, 오늘날 우리사회에서는 투자의 지렛대 수단으로 전세 보증금은 아주 큰 역할을 하고 있다. 

그리 오래되지 않은 시기에 갑자기 우리 사회에는 ‘갭투자’라는 용어까지 생겨났다. 
매매가와 전세가 차이의 작음을 활용하여 누구든지 적은 돈을 가지고 집을 사서 차액을 남길 수 있다는 의미로 사용되는 ‘갭투자’ 라는 용어는 어느 듯 부동산 경제용어가 되어버렸다. 
초기의 갭 투자는 차익을 실현하는 꼬마적 투자 수단에서 점점 진화하여 오늘날 우리 사회를 좀먹는 ‘빌라왕’ 내지 ‘건축왕’의 폐혜까지 만들었다. 

강조하건데, 지금의 보증금 제도를 그대로 둔다면, 전세 사기 현상은 독감처럼 강한 처방약과 요란한 캠페인을 통해 일정기간 잦아들게 할 수는 있지만 영원히 사라지지는 않을 것이다. 
우리 사회는 속절없이 허무하게 우리 곁을 떠나간 피해자들의 뜻을 기리기 위해서라도 할 수 있는 최대치를 실천해야 한다. 
헐거워진 제도의 나사를 빼고 새로운 제도의 틀을 갖추어야 한다. 
‘전세 보증금 비율 상한제’가 비록 이론적으로 완벽한 제도는 아니지만 실효적인 전세사기 방지 대안으로 기능은 분명히 할 수 있을 것이다.

# 전세 보증금 비율 상한제의 방향 

전세 보증금 비율 상한제의 의미는 전세 보증금을 일정비율을 제한하자는 의미로, 현재 100%인 보증금 비율을 가령 60-70% 수준으로 상한을 정해 제한하고 나머지 40-30%에 해당되는 보증금은 월세로 납부하게 강제하는 제도이다.  

매매와 달리 우리의 임대차 방식은 전세와 월세로 구분할 수 있다. 
현실의 임대차 시장에서는 보증금 비율에 따라 전세, 반전세, 월세로 나누기도 한다. 
제안처럼, 보증금 비율의 상한제를 도입하면 전세사기와 같은 보증금 편취 문제는 보증금 제한 비율에 따라 거의 100%까지 예방할 수 있다. 왜냐하면, 지금의 전세사기는 보증금을 떼먹는 것이 핵심이기 때문이다. 

떼먹을 보증금이 줄어들면 사기행각을 벌이더라도 미수에 그칠 수밖에 없다. 
또한 ‘바지 집주인’인 ‘빌라왕’의 깡통전세매물은 시장에서 상당부분 사라질 수밖에 없을 것이고 ‘건축왕’처럼 주인이 직접 임대인인 경우에도 전세사기 범죄는 원천적으로 차단되게 된다. 
이와 함께 지금 정부에서 추진 중인 최우선변제 임차인의 보증금 확대와 맞물린다면 이 땅에 전세사기는 발붙이지 못할 것이다. 

물론, 보증금 비중 상한제 도입에 따른 다른 문제점도 있다. 
우선 우리경제의 돈의 흐름이 급변하고 줄어듦에 따라 금융경제의 위축현상을 생각해 볼 수 있다. 

일반적으로 전세보증금 조달은 자기자본인 경우도 있지만 은행으로부터 차입한 경우도 상당하다. 
2022년 10월 현재 전세자금대출 총액이 134조라는 통계에 따르면, 보증금 상한제를 60%로 정할 경우에는 40%에 해당하는 보증금은 53.6조는 필요가 없어지거나 전세자금대출 수요도 크게 줄어들게 된다. 

그 결과 직접적으로 은행의 대출이자 수익은 그만큼 감소하는 것을 예상할 수 있다. 
그런데 자본시장에 그만큼의 통화량이 줄어들면 금리 인하 내지 물가 하락효과도 기대할 수 있어 반드시 부정적으로만 볼 사안은 아닌 것 같다.

둘째, 전세시장 전반에 걸쳐 큰 혼란과 임대인의 불만(임차인의 경우도 생길 수 있음)도 상당할 수 있다. 
하지만 영향력이 크면 클수록 제도의 도입과 변화가 효과적이라고 평가할 수도  있을 것이다. 
정책운영의 면에서 효과의 방향을 긍정적으로 유인하기 위해 혼란과 불만을 줄이는 방법을 동시에 고민해야 한다. 
이러한 측면에서 전세 보증금 비율 상한제는 일정한 전세 보증금액의 임대차에서만 제한적으로 적용하는 것이 현실적일 수 있다.

‘빌라왕’ 내지 ‘건축왕’의 전세 피해자는 대부분 주거취약계층에 집중되어 있다. 
충분히 자신의 보증금액을 지켜낼 수 있는 계층에까지 제도를 확대시킬 필요는 없을 것 같다. 
구체적인 보증금의 기준금액은 정책당국의 폭넓은 고려를 통해 결정될 사안이기는 하지만 지난 정부에서부터 지금까지 추진되어 온 청년 및 주거취약계층의 전세보증금 대출기준을 참고하면 되지 않을까 싶다. 
단, 너무 완벽한 제도를 위해 시간을 흘려보내는 것 보다 신속한 제도 도입이 중요하다는 것은 잊지 말아야 할 것이다.  

셋째, 보다 근본적인 문제제기로서 강제적인 보증금 상한제 적용은 자유민주주의 원칙상 당사자의 자유의사에 따른 계약자유의 원칙의 침해여부이다. 
지금의 전세사기는 형식적으로는 당사자의 계약자유의 방식으로 이루어졌다. 
‘건축왕’의 또 다른 피해자의 경우, 최우선변제 소액임차인의 자격을 유지하기 위해 처음에는 보증금액을 맞추었지만 계약 갱신 시기에 갈 곳이 없어 어쩔 수 없이 보증금액을 올려주는 바람에 결국 한 푼의 보증금도 보호 받을 수 없는 상황에서 극단적인 선택을 했다고 한다. 

상황이 이 지경임에도 계약자유의 원칙 침해여부를 주장하는 것은 너무 무책임하지 않을 수 없다. 
더군다나 현행 주임법에는 보증금의 월세 전환율이 이미 규정되어 보증금의 월세 전환에 대한 근거가 마련되어 있다. 

보증금 상한제 도입은 정책의 결단의 문제라고 본다. 
또한 주임법에는 월세인상도 5%로 제한하고 있으며 보증금이 속성상 어차피 임대차 기간 만료 후에는 임차인에게 반환해야 할 채무라는 측면에서 임대인의 채무를 제한하는 제도의 취지도 있어 정책 도입의 명분도 충분하다.

마지막으로, 가장 우려되는 현실적인 문제로서 임대인의 일괄적인 보증금액 상한 움직임이다. 
최고 가격제를 실시하면, 암시장이 발생하고 예상하지 못한 일들이 시장에서 나타나게 된다. 
지금처럼 주택시장 하락기에는 우려가 덜하지만 그렇지 않은 상황이 오면 충분히 발생할 가능성이 매우 높다. 

여기에 대한 대책으로는 주거정책 당국과 지자체의 성실한 역할이 필수적이다. 
우리는 이미 주택임대사업자 제도를 실시하고 있다. 
이미 해당주택에 대해 전세보증금이 결정되고 또한 주변 전세시장에서는 형성된 전세가액이 있다. 
이러한 상황에서는 임대료 5% 초과 인상 금지라는 규정을 적용하면 된다. 
임대료 5% 상한제에는 보증금도 포함되기 때문에 법적 적용에는 큰 문제는 없다. 
그럼에도 임대인들의 무분별함 행동에 대해 사전적으로 계도와 홍보활동은 이루어질 필요가 있다. 

# 주거취약계층을 위한 '부동산 보안관제'

지금까지 전세 보증금 비율 상한제는 금융적인 측면에서 조치이다. 
‘빌라왕’과 ‘건축왕’의 문제는 아마도 임대인과 임차인의 직거래이거나 일부 악덕 부동산 중개업자가 중개행위로 이루어졌다고 한다.

오래전에 지인으로부터 전해들은 흥미로운 얘기가 있다. 
‘도둑놈이 결심만 하면 그 어떤 집의 담도 뛰어 넘는 것은 시간문제이다.’ 그렇다. 아무리 잘 설계된 제도라도 범죄를 저지려고 하는 사람의 눈에는 허점이 보일 수 있다. 
그래서 보다 촘촘한 대책이 병행되었으면 한다. 
일전에 어느 지역신문에 기고한 바 있는 ‘부동산 보안관제’를 도입을 통해 주거 취약계층의 주거문제를 지원하기 위해 ‘계약초기부터 임대차 기간만료 후 퇴거까지’ 주거복지를 지원하는 제도를 함께 도입하면 좋을 것 같다.  

우리나라는 국가에서 공인중개사제도를 통해 국민들의 원활한 주거임대차 문제를 해결하고 있다. 
극히 일부의 경우이긴 하지만 오히려 공인중개사가 부동산 범죄행위에 가담하는 경우도 종종 발생하여 사회적으로 큰 문제가 되고 있다. 
그런데, 의사, 변호사, 회계사, 교사 등등 전문직의 화이트칼라 범죄는 전 세계적인 현상으로 우리나라만의 문제는 아니다. 
‘부동산 보안관제’의 1차적 자격은 ‘공인중개사’ 자격을 갖춘 자로 추천하고 싶다. 물론 개업을 하고 있는 개업공인중개사는 제외해야 한다. 

‘부동산 보안관’에 대해 간단히 설명하면, 신분은 ‘공무수탁사인’의 지위로서 임차인의 입장에서 임대차 계약체결 시 조력자로서 활동하고 계약기간 중에 발생한 임대인의 갈등관계에서는 조정자로서 문제해결의 원만함을 유도하는 사람으로서 업무적 전문성을 갖춘 무보수 명예직으로 이해하면 된다. 

우리나라는 공인중개사제도를 통해 주거문제를 일부 지원하고 있지만 많은 국민들이 공인중개사에 대해 조금은 항상 아쉽게 생각하는 부분 또한 없지 않다. 
이에 대한 주요한 원인은 공인중개사제도를 운용하는 정부부처의 태도 또한 크게 책임이 있다. 

부동산 관련한 사회문제가 발생하고 정부의 대책수립과정에는 어김없이 감초처럼 공인중개사의 처벌을 강화하는 내용이 들어가는데 이러한 방법은 우리 사회를 더욱 불신사회로 만들 뿐 도움이 된다고 생각하지 않는다. 

이미 충분할 정도로 공인중개사의 범법행위와 일탈행위에 대해서는 형사적, 행정적으로 처벌할 수 있는 장치가 마련되었음에도 불구하고 과도한 정부의 추가조치는 정부의 책임을 전가하는 인상을 주기 때문이다. 
핵심적 문제중심으로, 근본적 해결중심으로 정책을 펼쳐야 한다고 본다. 

개업공인중개사는 포함되지 않지만 공인중개사 자격자를 추천하는 이유는 간단하다. 

대부분의 개업공인중개사는 자신의 생업을 위해 성실하게 살고 있지만 어떤 애매한 상황에서는 눈앞의 이익에 대해 초연해지기 쉽지 않다. 

하지만 개업하지 않은 공인중개사 자격자는 전문성을 바탕으로 다양하게 펼쳐지는 주거문제 시장 한 가운데에서 주거취약계층의 조력자로서 당당하고 자부심을 가지고 업무를 수행할 수 있다고 본다.

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