정부, 서민·중산층 주거안정 위한 전월세 대책 마련

[시사코리아저널/최균형 기자] 정부는 전셋값 상승으로 인한 서민들의 주거비 부담을 완화하기 위해, 관계기관간 논의와 당정협의를 거쳐 8.28일 전월세 시장안정을 위한 대응방안을 확정·발표했다.

취득세율은 현행 9억이하 1주택 2%, 9억초과·다주택자 4%에서 6억이하 1%, 6~9억 2%, 9억초과 3%로 인하하고, 다주택자에 대한 차등 부과도 폐지키로 했다.

주택 구입자와 국민주택기금이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 조건으로 주택기금에서 1%대의 저리 자금을 지원하는 새로운 방식의 주택구입 지원제도도 도입된다.

수익공유형, 손익공유형 2가지 유형을 시행하며, 우선 생애최초 주택 구입자를 대상으로 '13년중 3천호 시범사업(수도권, 지방광역시)을 추진할 계획이다.

수익공유형 모기지는 주택기금에서 집값의 최대 70%까지 1.5%의 모기지를 공급하고, 주택 매각시(또는 만기시), 매각차익(평가차익)이 발생할 경우 차익의 일부를 주택기금과 공유하는 방식이다.

손익공유형과 유사하나, 시세차익 공유를 조건으로 금리부담을 크게 경감하면서 주택기금에 손실이 귀속되지 않는 것이 차이점이다.

지원금리는 연 1.5%, 만기는 20년, 원리금 균등분할 상환(1년 또는 3년 거치)조건이며, 지원한도는 최대 2억원이다.

손익공유형 모기지(Equity Loan)의 경우, 주택기금이 집값의 최대 40%까지 1~2%의 '지분'성격의 모기지를 지원하고, 주택 구입자와 기금이 주택 매각손익을 공유하는 방식이다.

지분 임대료는 초기 5년 1%, 6년차부터 2%, 20년 만기 일시상환 조건이며, 지원한도는 최대 2억원이다.

아울러 전월세 수급불균형 완화를 위한 임대주택 공급을 확대한다.

기존주택 매입·전세임대를 하반기에 집중 공급(9~12월중 총 2.3만호, 수도권 1.3만호 목표)하고, LH가 보유중인 ‘준공후 미분양주택’ 2천호를 9월부터 임대주택으로 활용해 나갈 계획이다.

가을철 이사시기에 맞춰 하반기 공공주택 입주를 1~2개월(조기입주 물량 1.6만호) 앞당겨 공급하기로 하고, 단기적인 공급확대 뿐 아니라, 시장 구조변화에 대응하여 중장기적인 공공임대주택 재고 확충도 지속 추진한다.

공공 뿐 아니라 민간의 임대주택 공급도 활성화해 나간다. 민간 임대사업자의 주택구입자금 지원을 확대하기 위해 금리를 인하(5→2.7~3%)하고, 대출한도(6천만원→최대 1.5억) 및 매입대상 주택도 확대(미분양→ 미분양 및 기존주택)할 계획이다.

또한 매입임대사업자가 5년 이상 임대시, 6년째부터 장기보유특별공제율을 확대 적용(매년 현 3% → 5%, 10년간 최대 30% → 40%)하고, 일정 요건 충족시 소형주택 임대사업자의 임대소득에 대한 소득세ㆍ법인세 20% 감면할 계획이다.

또한 지난 7.24 발표한 수도권 주택공급 조절방안에 따라, 민간의 준공후 미분양 주택을 임대주택으로 활용할 수 있도록 9월초 ‘전세보증금반환 보증’ 및 ‘모기지 보증’ 도입을 통해 준공후 미분양의 임대활용을 유도하고, 리츠가 준공후 미분양을 매입하여 임대주택으로 활용하는 방안도 세제지원법안 정기국회 통과 후 금년내 설립인가·매입을 추진할 계획이다.

서민·중산층의 전월세 부담완화를 위한 방안도 강화된다.

먼저, 월세 전환에 따른 월세 세입자의 주거비 부담 완화를 위해 공제율을 현행 50% → 60%로, 소득공제한도는 현행 연 300만원→ 500만원으로 확대된다.

저소득층 월세부담 완화를 위한 주택바우처는 금년말까지 사업모델을 구축하고, 내년중 시범사업을 거쳐 내년 10월부터 본격 시행된다.

저소득층의 전세부담 완화를 위해서 주택기금에서 지원하는 저소득가구(최저생계비의 2배 이내) 전세자금 지원요건도 완화된다.

수도권 과밀억제권역의 경우 보증금한도를 기존 1억원에서 1.2억원까지, 대출한도는 5.6천만원에서 8.4천만원까지 늘어난다.

임차보증금 미반환 불안으로부터 임차인을 보호하기 위한 방안도 강구된다.

먼저, 주택임대차보호법상 우선변제권 적용대상 보증금 가액기준과 우선변제액 확대를 추진키로 하고, 9월중 주택임대차위원회 의결을 거쳐 지역별 대상금액 등을 구체적으로 확정, 주택임대차보호법 시행령 개정절차를 거쳐 내년 1월부터 시행할 계획이다.

또한 계약 종료 후 임차보증금 미반환시, 임대인을 대신해 보증금을 상환하는 공적 보증 프로그램을 신설(대한주택보증)하고, 시중(서울보증보험) 전세금보장보험의 가입대상을 확대하고 보험요율을 인하(10% 내외)할 계획이다.

이번 전월세 대책은 주택시장 정상화라는 4.1대책의 기본틀을 유지하면서, 관계부처간 협업을 통해 세제·금융지원 등을 망라한 종합적 전월세지원 방안이다.

특히, 손익공유형 모기지 등 선진 금융기법을 도입하여 서민들의 주택구입 부담을 크게 완화하는데 기여할 것으로 기대된다.

정부는 이번 대책을 통해 주택구입 가능계층의 주택구입이 촉진되어, 전세수요가 매매수요로 전환되고, 민간임대사업 활성화 등을 통해 임대주택 공급이 확대되면 전월세 수급불균형이 완화될 것으로 보고 있다.

또한 월세 소득공제 등 세제·금융지원을 통해, 전세의 월세전환 등 임대차 시장의 구조적 변화 과정에서 어려움을 겪는 서민·중산층의 주거비 부담 경감에 도움이 될 것으로 기대하고 있다.

최균형 기자 ckh7379@gmail.com